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Les plus-values immobilières : quand êtes-vous taxé en tant que particulier ?
Retour 03 / 02 / 2026 Réglementations

Les plus-values immobilières : quand êtes-vous taxé en tant que particulier ?

Vendre un bien immobilier plus cher que le prix d’acquisition, c’est le souhait de tout propriétaire. Mais attention, l’État aime aussi les belles opérations !  

Sous certaines conditions, il viendra effectivement récupérer sa part.  
 

Voyons ensemble dans quels cas une plus-value immobilière est taxée et comment cette taxe est calculée.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?  

Le principe est simple :

Plus-value = Prix de vente - Prix d’achat  
 

Si ce résultat est positif, autrement dit si vous vendez plus cher que vous n’avez acheté, vous réalisez une plus-value… potentiellement taxable.
 

Mais avant de tier des conclusions, il faut distinguer deux situations :

  • les immeubles non bâtis
  • les immeubles bâtis

Les terrains non-bâtis

Les plus-values sur les terrains sont taxées selon la durée de détention :  

  • Vente dans les 5 ans suivant l’achat : votre taxation sera de 33% de la plus-value.
  • Vente entre la 5ème et la 8ème année : votre taxation sera de 16,5% de la plus-value.

Les dates retenues sont celles des actes authentiques (achat et vente).

Au-delà de 8 ans, aucune taxe n’est due.  
 

Les immeubles bâtis

C’est le cas le plus fréquent.

La règle générale :

Si vous revendez dans les 5 ans de l’acquisition, votre plus-value est taxée à 16,5%.

Passé ce délai, sauf exception, aucune taxe n’est due.
 

Attention : l’administration fiscale retient régulièrement la date du compromis de vente, et non celle de l’acte, pour déterminer l’année d’imposition.  
 

Par ailleurs, si vous multipliez les achats et reventes, le fisc peut vous requalifier en professionnel et la taxation devient alors beaucoup plus lourde.
 

Les déductions possible

Bonne nouvelle, certaines dépenses peuvent réduire le montant de votre plus-value imposable, notamment :  

  • les frais d’achat et de vente (notaire, agent immobilier,…), généralement calculé au forfait de 25% du prix d’acquisition,
  • le coût des travaux réalisés,
  • et une déduction de 5% du prix d’achat par année écoulée entre les deux transactions.

L’administration peut toutefois réévaluer le prix de vente si elle estime que vous avez vendu « trop bon marché » pour contourner l’impôt. Ce prix théorique révisé servira alors de base au calcul de la plus-value.
 

Exonérations

Aucune taxe ne s’applique dans les situations suivantes :

  • vente de votre logement familial,
  • vente d’un bien hérité,
  • vente d’un bien appartenant à un mineur,
  • expropriation,
  • donation (à condition que la revente ait lieu plus de 3 ans après la donation).

En conclusion

Vendre un bien avec une belle plus-value peut être très avantageux, mais mieux vaut anticiper la fiscalité pour éviter les mauvaises surprises.

Un simple calcul préalable ou un avis de notaire ou d’agent immobilier expérimenté peut vous éviter de surestimer le gain net de votre vente.